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重磅:90后能否拯救保定地产?——2019上半年保定楼市总结

  楼市奇谈2019.7.11我要分享

  ?这是《楼市奇谈》第217篇原创文章,全文共3018字。

  

  你是90后吗?

  你眼中的90后是什么样的?

  90后会对保定楼市产生什么影响?

  搞不懂90后,你在保定地产圈,怎么混?

  。。。。

  (好的,以上这些都不是今天讨论的重点!)

  一、市场观察:触底反弹,未来可期

  

  时间都去哪儿了?一转眼2019年已经走过了一半,客观来说一季度的保定楼市还是表现不错的(独家:开盘3个月卖10亿的项目凭什么?——2019年第一季度保定楼市回顾)但是三月份的楼市小阳春之后,四月份稍有寒意,五月份重新走高之后,六月份再次遇冷。

  最近,我和保定十几个开发商营销总或者代理公司老板谈起保定楼市的时候,大家有因此一个惊人的共识,那就是上半年保定的房价和成交量都不是特别理想,形成这样结果的原因有很多,有楼市的限购,有过去几年客户的透支,也有市场波动的自我调整,但是我们还有一个共识那就是“低谷”之后,必将迎来反弹,这一点从五月份房企拿地的热情就能看出(揭秘:今日土拍,保定房企击败一线房企背后的故事),好吧我们进入正题。

  第一,说说房价,随着京津冀一体化、千年大计和大保定(新三区)格局的确立,保定的房价已经形成了“东贵、北高、南低、西崛”的局面,“东贵”是因为东部片区在售的项目大部分在东三环以外,主打的卖点就未来,毕竟旁边就是千年大计还有东湖和高铁,而周边的生活配套设施实在不敢恭维;“北高”是因为保定目前的高端项目集中在复兴路以北,而且近五年保定城市向北发展明显,无论是重点医院(市一中心医院(120)、保定儿童医院和保定市妇幼保健院)还是教育(莲池区实验小学、八一学校、北师大附属学校)等,都明显领先其他区域;“西崛”是指过去西部并没有几个能够吸引保定全城目光的项目,但是随着体育新城的规划和复兴路的西延(与满城连接),区域优势逐渐显现,同时净地较多成为房企拿地必争之地,因此房价有进一步拉升的潜力;“南低”不得不说三丰路以南这几年似乎成了被遗忘的角落,假如没有某车企,真的是不敢相信这是大保定市主城区。。。

  因此个人认为保定市主城区(住宅部分),整体均价在12000元/平米左右,其中北部13000元/平米左右,东部12500元/平米左右;西部11000元/平米左右,南部10000元/平米左右。

  商业房价部分(略)

  第二,谈谈销量,必须承认目前保定你能够选择的靠谱楼盘不多,2019年上半年的住宅项目来看,平均月销量能够破百的项目不超过10个,而商业项目来看,应该不超过5个,因此乐观估计上半年保定市(主城区)的整体去化不过10000套房子,去化总建筑面积不过100万平米(备注:五证齐全的项目)

  第三,摸摸客户,90后客户是否成为楼市成交主力?个人认为答案是,是的!随着00后(千禧宝宝)开始进入职场,90后都已经有30岁+的存在,而目前的主力适婚人群都不再是80后,因此80后首次置业的人应该成为楼市的少数派,或者说对于首次置业的项目来说,90后是他们必须要搞定的客户,但是对于改善型客户来说,80后和70后依然是市场的主力。

  第四,聊聊营销,2019年六月最后的一天,国内门户网站地产频道保定站关闭(深度:2008-2019年保定地产营销兴衰史—网站篇),这一家在保定经营了九年左右的网站退出保定,个人认为宣告了一个媒体时代的结束,而另外一个媒体时代能否开始,还有待观察。

  媒体的衰落,并不能说明地产分销公司的强势,事实上目前保定真的很难有一家公司的老板敢摸着良心说,我有100个对我忠心耿耿的销售员来帮助我拓客,百家争鸣的保定楼市需要一个新的强者出现来稳定楼市,拯救开发商!因此个人认为单纯靠媒体或者单纯靠分销来想持续而且快速去化的项目,对现在的保定楼盘来说,属于异想天开。。。

  我们《楼市奇谈》作为保定目前唯一一家地产策划广告机构,虽然创业刚半年,但是感谢大家的支持,先后为保定地区六家实力房企提供专业的地产形象包装、定位重塑及全案营销的服务,在此再次感谢各位朋友的支持和甲方公司的认可,我们会继续努力的。

  二、房企观察:底薪5000元都招不上来的置业顾问?

  

  其实在几年前我就预测过一线房企来保定之后,对于楼市或者说保定本地房企影响的种种(别吵吵,万科、K2们拿地可能伤害五类保定人!和K2来保定了,并不可怕,可怕的是。。。),只不过没有想到房企的人力成本上升如此之快。

  最近两三月我所在的八九个保定地产微信群或者QQ群,都在拼命招人,置业顾问底薪普遍4000+,甚至有开出5000+的公司,而地产策划普遍都是专员5000+,经理10000+,假如说专业的地产策划在保定楼市还算一个稀缺的物种的话,那为啥连一线的售楼员都敢给无责任底薪5000+?

  除了项目因素和公司因素之外,还是得分析年龄或者时代因素,目前各公司售楼员都主力年龄集中在90后,甚至00后(首选必须声明,我并未歧视他们,而是通过和多家公司负责人力的朋友沟通而了解到的情况),每一代人都有属于自己的追求,对于他们而言,挣钱似乎并不是第一位的,除了挣钱之外,能否让自己开心或者说有更多的东西让他们觉得比挣钱更重要,毕竟他们中的大部分还没有结婚生子,相比80后更加优越的社会背景,让他们对未来和生活更加乐观。

  因此个人认为,一个房企要想持续发展或者说想吸引90后稳定的工作,适合90后企业文化的建设必不可少,因为对于大部分的70后甚至60后的老板而言,90后比80后难搞定多了。

  三、楼盘观察:2019年上半年明星楼盘解析

  

  即使在相对低迷的楼市依然有些楼盘能够一枝独秀,其实真相只有一个,而且复盘来看其实他们的成功并不复杂。

  住宅:香溪名旭

  

  项目位置:七一路西二环西北角

  开发商:天业创展

  项目定位:保定首家教育智能住区

  核心优势:

  1、七一路(西二环旁)新中式住区;

  2、保定首家5E全龄教育,10项智能家居;

  3、刚需的产品,合理的价格,打造的超高性价比项目!

  商业:朝阳首府-彤园

  

  项目位置:朝阳大街北三环西北角

  开发商:民生地产

  项目定位:朝阳大街公园旁精品公寓

  核心优势:

  1、城市中轴:朝阳大街(北三环),城市发展方向

  2、准现房发售,紧邻朝阳公园,周边配套齐全。

  3、五年白得一套房,是保定市目前最给力的销售政策。

  更多精彩:

  深度:2008-2019年保定地产营销兴衰史—网站篇

  看完庄里这个商业项目,我感觉保定落后了十年!

  深度:从万达广场看保定商业六大趋势

  大保定和国际庄楼市差距至少有五年的原因在这里!

  独家:造哈弗的长城也开始卖房子了,WEY啥?

  新知:当“613899部队”统治保定商业(地产)

  10000字保定地产江湖野史

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  ?这是《楼市奇谈》第217篇原创文章,全文共3018字。

  

  你是90后吗?

  你眼中的90后是什么样的?

  90后会对保定楼市产生什么影响?

  搞不懂90后,你在保定地产圈,怎么混?

  。。。。

  (好的,以上这些都不是今天讨论的重点!)

  一、市场观察:触底反弹,未来可期

  

  时间都去哪儿了?一转眼2019年已经走过了一半,客观来说一季度的保定楼市还是表现不错的(独家:开盘3个月卖10亿的项目凭什么?——2019年第一季度保定楼市回顾)但是三月份的楼市小阳春之后,四月份稍有寒意,五月份重新走高之后,六月份再次遇冷。

  最近,我和保定十几个开发商营销总或者代理公司老板谈起保定楼市的时候,大家有因此一个惊人的共识,那就是上半年保定的房价和成交量都不是特别理想,形成这样结果的原因有很多,有楼市的限购,有过去几年客户的透支,也有市场波动的自我调整,但是我们还有一个共识那就是“低谷”之后,必将迎来反弹,这一点从五月份房企拿地的热情就能看出(揭秘:今日土拍,保定房企击败一线房企背后的故事),好吧我们进入正题。

  第一,说说房价,随着京津冀一体化、千年大计和大保定(新三区)格局的确立,保定的房价已经形成了“东贵、北高、南低、西崛”的局面,“东贵”是因为东部片区在售的项目大部分在东三环以外,主打的卖点就未来,毕竟旁边就是千年大计还有东湖和高铁,而周边的生活配套设施实在不敢恭维;“北高”是因为保定目前的高端项目集中在复兴路以北,而且近五年保定城市向北发展明显,无论是重点医院(市一中心医院(120)、保定儿童医院和保定市妇幼保健院)还是教育(莲池区实验小学、八一学校、北师大附属学校)等,都明显领先其他区域;“西崛”是指过去西部并没有几个能够吸引保定全城目光的项目,但是随着体育新城的规划和复兴路的西延(与满城连接),区域优势逐渐显现,同时净地较多成为房企拿地必争之地,因此房价有进一步拉升的潜力;“南低”不得不说三丰路以南这几年似乎成了被遗忘的角落,假如没有某车企,真的是不敢相信这是大保定市主城区。。。

  因此个人认为保定市主城区(住宅部分),整体均价在12000元/平米左右,其中北部13000元/平米左右,东部12500元/平米左右;西部11000元/平米左右,南部10000元/平米左右。

  商业房价部分(略)

  第二,谈谈销量,必须承认目前保定你能够选择的靠谱楼盘不多,2019年上半年的住宅项目来看,平均月销量能够破百的项目不超过10个,而商业项目来看,应该不超过5个,因此乐观估计上半年保定市(主城区)的整体去化不过10000套房子,去化总建筑面积不过100万平米(备注:五证齐全的项目)

  第三,摸摸客户,90后客户是否成为楼市成交主力?个人认为答案是,是的!随着00后(千禧宝宝)开始进入职场,90后都已经有30岁+的存在,而目前的主力适婚人群都不再是80后,因此80后首次置业的人应该成为楼市的少数派,或者说对于首次置业的项目来说,90后是他们必须要搞定的客户,但是对于改善型客户来说,80后和70后依然是市场的主力。

  第四,聊聊营销,2019年六月最后的一天,国内门户网站地产频道保定站关闭(深度:2008-2019年保定地产营销兴衰史—网站篇),这一家在保定经营了九年左右的网站退出保定,个人认为宣告了一个媒体时代的结束,而另外一个媒体时代能否开始,还有待观察。

  媒体的衰落,并不能说明地产分销公司的强势,事实上目前保定真的很难有一家公司的老板敢摸着良心说,我有100个对我忠心耿耿的销售员来帮助我拓客,百家争鸣的保定楼市需要一个新的强者出现来稳定楼市,拯救开发商!因此个人认为单纯靠媒体或者单纯靠分销来想持续而且快速去化的项目,对现在的保定楼盘来说,属于异想天开。。。

  我们《楼市奇谈》作为保定目前唯一一家地产策划广告机构,虽然创业刚半年,但是感谢大家的支持,先后为保定地区六家实力房企提供专业的地产形象包装、定位重塑及全案营销的服务,在此再次感谢各位朋友的支持和甲方公司的认可,我们会继续努力的。

  二、房企观察:底薪5000元都招不上来的置业顾问?

  

  其实在几年前我就预测过一线房企来保定之后,对于楼市或者说保定本地房企影响的种种(别吵吵,万科、K2们拿地可能伤害五类保定人!和K2来保定了,并不可怕,可怕的是。。。),只不过没有想到房企的人力成本上升如此之快。

  最近两三月我所在的八九个保定地产微信群或者QQ群,都在拼命招人,置业顾问底薪普遍4000+,甚至有开出5000+的公司,而地产策划普遍都是专员5000+,经理10000+,假如说专业的地产策划在保定楼市还算一个稀缺的物种的话,那为啥连一线的售楼员都敢给无责任底薪5000+?

  除了项目因素和公司因素之外,还是得分析年龄或者时代因素,目前各公司售楼员都主力年龄集中在90后,甚至00后(首选必须声明,我并未歧视他们,而是通过和多家公司负责人力的朋友沟通而了解到的情况),每一代人都有属于自己的追求,对于他们而言,挣钱似乎并不是第一位的,除了挣钱之外,能否让自己开心或者说有更多的东西让他们觉得比挣钱更重要,毕竟他们中的大部分还没有结婚生子,相比80后更加优越的社会背景,让他们对未来和生活更加乐观。

  因此个人认为,一个房企要想持续发展或者说想吸引90后稳定的工作,适合90后企业文化的建设必不可少,因为对于大部分的70后甚至60后的老板而言,90后比80后难搞定多了。

  三、楼盘观察:2019年上半年明星楼盘解析

  

  即使在相对低迷的楼市依然有些楼盘能够一枝独秀,其实真相只有一个,而且复盘来看其实他们的成功并不复杂。

  住宅:香溪名旭

  

  项目位置:七一路西二环西北角

  开发商:天业创展

  项目定位:保定首家教育智能住区

  核心优势:

  1、七一路(西二环旁)新中式住区;

  2、保定首家5E全龄教育,10项智能家居;

  3、刚需的产品,合理的价格,打造的超高性价比项目!

  商业:朝阳首府-彤园

  

  项目位置:朝阳大街北三环西北角

  开发商:民生地产

  项目定位:朝阳大街公园旁精品公寓

  核心优势:

  1、城市中轴:朝阳大街(北三环),城市发展方向

  2、准现房发售,紧邻朝阳公园,周边配套齐全。

  3、五年白得一套房,是保定市目前最给力的销售政策。

  更多精彩:

  深度:2008-2019年保定地产营销兴衰史—网站篇

  看完庄里这个商业项目,我感觉保定落后了十年!

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  10000字保定地产江湖野史